住宅ローンの金利交渉をしてみた

どうもバタピーです。

以前、住宅ローンを総支払額で比較しましたが↓

住宅ローンを選ぶ際はたくさんの選択肢があるので本当に迷います。私もどれにすればいいかわからなかったのでいろんな商品をシミュレーションしてみたら、意外なことがわかりました。固定金利ならフラット35が一番いいだろうと思っていたら実は地銀の方が5

ネット銀行と地銀で比較したところ、ネット銀行の併せ融資分の金利が高くて地銀の方がお得だということがわかりました。

※併せ融資が必要ない人(マイホームに1割以上頭金が出せる人)はネット銀行も十分検討の余地はありますよ。

私が比較した2つの地銀である筑波銀行と常陽銀行では、総支払額では筑波銀行の方が100万以上安かったので筑波銀行で決定!

と、思いましたが。。。

たまにネットで目にする「金利交渉」ができたら違う結果になるかも!と思い、常陽銀行に金利交渉をしてみました。

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どれくらい金利を下げてほしいか

金利交渉をするにしても、ただ「下げてほしい」といっても伝わりません。

「おたくの銀行の○○%だけど、あっちの銀行は△△%なのでそれくらい下げてほしい」と、しっかり根拠を提示しなければ銀行側も納得してくれませんからね。

前回、調べた段階では、

・筑波銀行
11年目まで 1.4% それ以降 0.9% 

・常陽銀行
35年間 1.35%

でした。

※注意 筑波銀行の1.4%、0.9%は東日本大震災の罹災証明の提出が必要です。罹災証明が発行されていない方は1.6%、1.1%になります。

借入額3500万円 返済期間35年 と仮定すると

11年目まで 以降 月々返済額 総支払額 支払利息
11年目まで 以降
筑波銀行 1.40% 0.90% 10.5 10.0 4259.8 759.8
常陽銀行 1.35% 1.35% 10.5 10.5 4393.7 893.7
 差額 133.9 133.9

差額が133.9万円でています。これが同じくらいになるためには、

11年目まで 以降 月々返済額 総支払額 支払利息
11年目まで 以降
筑波銀行 1.40% 0.90% 10.5 10.0 4259.8 759.8
常陽銀行 1.16% 1.16% 10.1 10.1 4260.1 760.1
 差額 0.3 0.3

常陽銀行の金利を1.16%まで下げてもらわなければなりません。

と、単純に考えてしまいがちですがもう一つ考慮すべきことがあります。

それは保証料です。

保証料も含めて検討する

保証料は各銀行で値段が変わってくるため、額によって実際に借り入れられる額が変わってきます。

例えば、今回の2行で私が事前審査したときにだしてもらった保証料を借入額3500万円に換算すると、筑波銀行が110.7万円、常陽銀行が72.2万円でした。

つまり、もし3500万円借りた場合

筑波銀行 3500 - 110.7 = 3389.3万円

常陽銀行 3500 - 72.2   = 3427.8万円

が、実際にマイホームに充てられる金額になります。

もし筑波銀行の3389.3万円あれば十分だとしましょう。

常陽銀行はそれよりも38.5万円多いので借入額も38.5万円少なくすることができます↓

筑波銀行  3500                       - 110.7 = 3389.3万円

常陽銀行 (3500 – 38.5 = 3461.5) - 72.2   = 3389.3万円

※借入額が下がるので実際は保証料も下がりますがここでは割愛します。

これでやっと同じ条件になりましたので、実借入額を再度検証してみましょう。

実借入額 11年目まで 以降 月々返済額 総支払額 支払利息
11年目まで 以降
筑波銀行 3500 1.40% 0.90% 10.5 10.0 4259.8 759.8
常陽銀行 3461.5 1.23% 1.23% 10.1 10.1 4261.6 761.6
 差額 1.8 1.8

常陽銀行の金利を1.23%まで落としてもらえればOKということになります。

でも、銀行の担当者はよその銀行の保証料がいくらかなんてわかりませんから交渉するときは最初に検証した1.16%で交渉してみましょう!

もし、「そこまではできない」と言われたら1.23%を上限に交渉すれば損はしないということになりますので、そこを目安に交渉するといいでしょう。

いざ、金利交渉

目標は1.16%で最低でも1.23%とわかりましたので、いざ電話しみました!

バタ「以前、事前審査をしてOK頂きましたバタピーと申します。担当の常陽さんお願いします」

常陽「はい、常陽です」

バタ「お世話になります。以前電話で現在の35年固定の適用金利が1.35%と伺ったのですが、この金利をもう少し下げて頂けないかというお願いなんですが。可能でしょうか?」

常陽「申し訳ありません、上の者と協議をして最大で割り引いた数字が1.35%なのでこれ以上は難しいです。他行で比較されたのでしょうか?

バタ「はい、筑波銀行のアトラクという商品で当初11年1.4%、その後0.9%という金利でしたので、常陽銀行さんでもそれくらいにさげてもらえないかなあと思いまして」

常陽「そうですか、、、確かにその金利ですと筑波銀行さんの方がバタピー様にとってはお得なので私どもとしてもなんとも言えません。

バタ「そうですか、10年以上常陽銀行の口座を利用していたのでできれば常陽銀行さんでお借りしたいと思ったのですが、しょうがないですね。ありがとうございました」

常陽「申し訳ございません。また何かお力になれればご連絡頂けたらと思います」

ということで撃沈。。。笑

せっかく計算したけど、むこうにはむこうの都合がありますからね。。。

と思っていたらまた電話がかかってきました!

常陽「バタピー様、先ほどのお話で試算してみたのですがやはり、バタピー様のおっしゃる通り、総額で130万円以上の差がでておりますので筑波銀行さんの方がお得なのは明確ですね。しかも筑波銀行さんはガン保障も無料でついてきますので私どもとしても正直、手も足もでません。。。

バタ「はぁ。。。そうですか、じゃあ今回は筑波銀行さんでいかせてもらいます」

常陽「お力になれず申し訳ありません。上のものと話をして1.3%だったらという話もでたのですがそれでも到底届かないですものね。。。常陽銀行としても1.3%という金利でさえ適用した前例がないので、本部のトップと話をしてもそれ以下にするのはなかなか難しいかと思います。もし、またお話しできることがありましたら連絡させていただきます。」

ということで、常陽銀行は筑波銀行に対して「手も足もでない」そうです笑

そこまで言われちゃうとあきらめがつきますね。。。

もうちょっと筑波銀行もさげられたらなあって思ってたけど、無理そうです。

茨城県で住宅ローンをお考えの方は参考にしてください。



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