マイホームに関する登記を自分でやってみる

どうもバタピーです(^^)/

完成見学会も終わり、家作りはあとは引渡しを待つだけとなりました。

(少々残っていますが)

現在は引越し準備真っ最中です。

ここまでくるともうやることはないかなと思いきや、まだ大きな工程を1つやる予定です。

それは、登記です。

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登記とは

例えばマイホームの場合、一般的には土地を取得してその上に建物を建てます。

その際、銀行からお金を借りることが多いと思います。

銀行はその土地と建物が本当にその人の所有物なのかわからないとお金は貸してくれません。

その辺にある建物を私のですと主張しても、じゃあ証明してくださいと言われます。

そのため、その不動産を国が管理する登記簿へ登記をすることでその不動産が誰のものなのか国が公的に証明してくれるようになります。

登記簿に登記されて初めて所有者があなただと証明されて、銀行もお金を貸せるようになります。

簡単に言うとそんなところかと。

登記は誰がやるの?

登記と言う言葉は、不動産の売買をするときに初めて聞く事が多いです。

そして、ほとんどのケースでハウスメーカーであったり司法書士が当事者に代わって登記をしてくれます。

しかし、法律では登記は自分で行うことが原則のようです。

詳しくは下記を参照↓

なんでみんな自分で登記しないの?

自分でやることが原則なのになぜ自分でやる人が少ないのか。

それはおそらく下記の理由からです。

手続きが面倒くさい

一番はこれだと思います。

登記にはいろんな種類があり、その手続きによって必要な書類や手順も異なります。

申請も法務局というところに何度か出向いて申請しなければなりません。

法務局は平日しかやっていませんから本業の業務を休んで、書類をそろえて申請しなければならず、一般の方にはハードルが高いと言うイメージがあると思います。

そのため、司法書士という代理人をたてて変わりに申請をしてもらうことが一般的です。

自分でできることを知らない

通常、家を建てるときにはハウスメーカーが窓口となって全ての書類などの手続きを手伝ってくれます。

その際に登記は自分でできますけど自分でやりますか?とはまず聞いてこないでしょう。

ハウスメーカーや銀行は提携している司法書士に頼んで、不動産の所有者の変わりに登記を依頼することがあたりまえです。

なぜなら、ハウスメーカーや銀行からしたらプロに手続きしてもらった方がスムーズに手続きができるし、司法書士はその報酬としてお客さんから代行料をもらうことができるからです。

お互いWinWinの関係なのです。

そのため、流れのままに任せているうちに気付いたら全てが終わっており、その代行手数料(司法書士報酬)も自分の口座からしっかり支払われています。

自分で登記をしようと思ったきっかけ

私も登記とかよく分からない状態でまず土地を購入しました。

その後もよくわからないまま流れに任せていると、司法書士という方に書類を提出し、今回の代手数料はこちらですと見積もりを提示されました。

え?こんなにするの!?

というのが正直な感想でした。

ただ、登記とか難しそうだしよくわからないからいいやと思ってそのままお任せしました。

その後、登記について調べてみると登記の種類によっては自分でもやれそうなものもあると知り、その結果司法書士への報酬分の10~20万円を節約できることがわかりました。

家作りをしているとどうしても、予算オーバーになりがちです。

大手のハウスメーカーでは、着工前に全ての仕様を決めてから契約にいたることが多いようですが、大手のハウスメーカーと違い、工務店の場合は必要に応じてその都度仕様を決定していくことが多いです。

そのため建築後半になって初めて、当初計画していた予算よりもオーバーしていたことに気付くなんてことになるかもしれません。

(現に私も外構費用の捻出に四苦八苦。。。)

なので、コストダウンできるところはできるだけしていこうと考えた次第です。

低燃費住宅はただでさえ建物価格が高いしね。。。笑

不動産登記の種類

私がやろうとしているのはマイホーム建築に関わる「土地」と「建物」、つまり不動産登記です。

不動産登記にはいろんな種類がありますが、私が今回やろうとしている登記は下記4つのものです。

土地

住所変更登記

土地を購入した際にその土地の所有者として、私の名前と住所が登記されます。

引越しする前の話ですからそのときの住所は「旧住所」で、引越し後には新しい住所に変わるため、記簿に記載されている住所を新しい住所に変更しなければなりません。

これも住所変更しないままの人もいるようですが、将来その土地を売りに出したり相続させるときに、現住所と違うことから本人確認がとれないために売買できないという事態になるかもしれません。

すぐにやらなければいけないわけではないが、いずれ必ずやることになるのでやっておいたほうがいいでしょう。

建物

建物表示登記

建物表示登記とは、不動産登記簿に「表題部」が設けられ、建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されます。

これで初めて建物が建ったということが証明されます。

この表題登記も法律で所有者が必ずやらなければいけないことになっており、罰則も規程されています。

この表示登記が登記関係で一番ハードルが高いとされています。

それは、建物の「各階平面図」と「配置図」が記載された図面を作製しなければならないからです。

私が実際に書いた図面がコチラです↓

※ちなみにこれはまだ申請前のものなので、間違いがあるかもしれませんので参考程度に見てください。表題登記図面

仕事で毎日3DCAD扱ってるので操作はなんの問題もありません(^^)

ちなみに手書きでもExcelでもPowerPointでもできるみたいですよ。

問題は何をどのように記載したらいいかです。。。

ネットや本で調べたところ、図面左側に各階の床面積を示す「各階平面図」、右側に建物の配置を示す「建物図面」を記載します。

これを作製することができれば後は他の登記同様に書類を用意すればいいだけなので簡単です。

ちなみに建物表題登記を代理でやってもらう場合は、土地の測量などをする必要がある場合もあるため、「司法書士」ではなく「土地家屋調査士」という方が担当するようです。

詳細は実際に手続きが完了したら記事にしようかなと思います。

地目変更登記

私の購入した土地はこれまで一度も建物が建ったことがない「畑」という地目になっていました。

現実には「畑」でも建物を建てることは可能ですが、法律では建物が建ったら「宅地」にしなければなりません。

銀行としても「宅地」にしないとお金を貸してくれないこともあるようです。

この時の登記が「地目変更登記」です。

「畑」の場合は「農地転用届」というものを提出することで「畑」のままでも建物を建てられるようになります。

その後、建物が完成したら晴れて「畑」から「宅地」に変更することが可能になります。

建物保存登記

建物表題登記が完了したあとは「建物保存登記」を行います。

建物保存登記がされると、登記簿の「権利部」にその建物の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したのかなどが記載されます。

これにより、所有者が始めて第三者に対してその建物の所有件を主張することができるようになります。

登記手続きの順番

以上の4つをこれからやるつもりでいます。

先日、法務局へ資料の確認をしてもらったときについでに登記手続きの順番を確認したところ下記のような順番でやってくれるそうです。

不動産登記の順番

連件申請

法務局で手続きする登記が4種類ありますが、だからといって4回法務局にいかないといけないわけではなく。

「土地住所変更登記」「建物表題登記」「土地地目変更登記」の3つは「連件申請」といって、まとめて申請することができます。

法務局側では上図のとうに順番に処理をしますが、申請者側としては一度で済みますので便利です。

「建物保存登記」に関しては、そもそも「建物表題登記」が完了しないと登記簿が作製されませんから「建物保存登記」は同時にはできないようです。

抵当権設定登記

「建物保存登記」が終わったら全ての手続きが終わりではありません。

多くの方が不動産を購入するときは銀行からお金を借りて不動産購入しています。

銀行はその土地と建物を担保にしてお金を貸すわけですが、もしお金を借りた人が返せなくなった場合にその土地と建物を売って返済に充てます。

その土地と建物を売る権利を公的に主張するために、土地と建物に「抵当権」というものを設定します。

この「抵当権設定登記」も法律的には自分で申請することになってますが、銀行側が渋ることが多く自分で手続きする方は少ないようです。

私も銀行に相談したところ断られました。。。

まぁ他は自分でやるのでいいですけど。

分からないことは法務局へ相談

私も当然全てを把握していないので、平日休みのときについでに法務局へ登記相談へ行って色々教えてもらいました。

登記相談は予約制で無料で対応してくれますし、一般の方にはすごくやさしく教えてくれますよ!

司法書士とか工務店とかプロの方に対してはすごく厳しいですが笑(N社長談)

それではまた(^^)/



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